Face à la situation d’urgence que nous traversons et les mesures gouvernementales exceptionnelles prises et certainement à venir par les Pouvoirs Publics, nous avons mis en place des mesures exceptionnelles afin de prioriser votre santé ainsi que celle de nos équipes et, par conséquent, limiter tout risque de propagation.

 

Depuis l’annonce du confinement, nos locaux étant fermés, nos services sont déportés en partie en télétravail afin de nous permettre d’assurer une continuité d’activité qui sera cependant réduite.

 

Nous ferons notre maximum pour traiter les urgences dans les meilleurs délais. Nous vous remercions pour votre compréhension.

 

Comment nous joindre ?

 

-  le courrier ne sera plus relevé. 

-  pour toute demande urgente, nous assurons une veille téléphonique. Vous pouvez nous joindre - Radj, Salim et Kouresh Koytcha - sur nos téléphones respectifs et/ou naturellement par email.

Radj : radj@koytchaconseil.com

Kouresh : kouresh@koytchaconseil.com

Salim : salim@koytchaconseil.com

 

Ensemble, soyons solidaires.
Plus que jamais, nous avons tous une part de responsabilité à jouer pour stopper la propagation de ce virus et retrouver une vie sereine très prochainement.
Nous restons à pied d’œuvre pour vous assister et vous accompagner dans vos problématiques respectives.

 

L'équipe Koytcha Conseil

 

Koytcha immo commercialise les biens du Smart & Happy Village "Cap Tamarin". 

Le projet dont une partie est déjà sortie de terre s’inscrit au coeur d’une région devenue un exemple de mixité sociale et de richesses cosmopolites. 

Fidèle à cette philosophie, le projet porte une offre immobilière variée et accessible. Des petits appartements (commercialisés à partir de 138 000 €) aux villas de luxe, en passant par des espaces de bureaux et surfaces commerciales, le village propose des biens répondant à tous vos besoins !

 

Découvrez ci-dessous les différents biens disponibles et téléchargez les fiches produits liées

ou contactez Alexandre Viramoutou pour plus d'informations : 

06 93 91 98 89

alexandre@koytchaconseil.com.

 

L'Ofis est le premier complexe à usage mixte idéalement situé au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, à seulement 5 minutes à pied du centre commercial, du complexe sportif Riverland, du parc, de l'agora bordée de restaurants, bars et cafés et de la plage de Tamarin.

Composé d'une grande place piétonne, 5 commerces, 14 bureaux et 16 appartements de 50 à 100 m2, ce nouveau projet est un investissement immobilier de qualité avec un potentiel de rendement élevé.

En savoir plus

 

Le projet Villa 8IGHT est idéalement situé au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, à seulement 5 minutes à pied du centre commercial, du complexe sportif Riverland, de l’école primaire Paul et Virginie, du parc, des restaurants et de la plage de Tamarin. Il est composé de 8 villas de luxe au bord de la rivière, entourées par la nature.

Moderne et chaleureuse, l’architecture de ces villas de 4 chambres associe des matériaux nobles et naturels, des couleurs chaudes, de l’eau et la verdure du jardin pour créer un cadre de vie unique. Tout est conçu pour s’intégrer parfaitement à l’environnement naturel et luxueux et peuvent être adaptés aux besoins de chacun.

Vous pouvez choisir entre 2 types de villas conçues par Mario Guillot, architecte mauricien de talent, qui s’est inspiré de l’ADN même de l’île pour créer ce projet.

Toutes les villas s'ouvrent sur la piscine et un jardin privé menant à la rivière.

En savoir plus

 

 

Freedom Hill

"Si la côte Ouest de l’Ile Maurice est bien connue pour son climat privilégié, ses paysages somptueux et sa douceur de vivre… il lui manquait un coeur de village, dont la vie, les activités et le dynamisme irriguent toute la région. Sur ses 44 hectares, en bordure de rivière, à quelques pas de la plage, Cap Tamarin est en passe de devenir ce pôle magnétique incontournable à cette côte. 

Dans ce vaste ensemble, aéré et verdoyant, le Smart & Happy Village sort peu à peu de terre."

 

C'est dans ce contexte innovant et éco-responsable que Koytcha Immo a signé une convention de partenriat avec Trimetys (acteur mauricien à l'origine du projet) pour la commercialisation de différents types de biens immobiliers de qualité dont "Les Jardins du Barachois" et "Villa8 (brochures téléchargeables ci-dessous): 

- Jardins du Barachois

- Villa 8

 

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 2 juillet 2019.

 

Si la société civile immobilière est un outil régulièrement utilisé pour gérer des biens, la société civile de portefeuille peut endosser le même rôle pour les actifs financiers. Pourtant, elle est peu utilisée.

 

Les placements financiers, valeurs mobilières et autres capitaux financiers (bons et contrats de capitalisation, OPCVM…), peuvent être logés dans une société civile de portefeuille dont l’objet est la propriété et la gestion d'un portefeuille. La société civile de portefeuille (SCP) présente des caractéristiques juridiques et fiscales communes à toute société civile classique. Elle constitue surtout un instrument de transmission patrimoniale particulièrement efficace puisqu’elle offre la possibilité de recourir au démembrement du droit de propriété, c’est-à-dire d’en transmettre la nue-propriété et d’en conserver l’usufruit. En principe, le droit d'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ne donne pas lieu à taxation en matière de droits de succession, comme c'est le cas dans un démembrement classique. Une fois le démembrement des parts réalisé, la société civile est donc transmise quelle que soit l’évolution du portefeuille ce qui milite pour une donation anticipée, tant que celui-ci est encore bas. 

 

DROITS DE MUTATION 

 

En général, recourir à des donations n’est pas un réflexe naturel pour transmettre un portefeuille-titre à des héritiers. Le faire à travers une SCP offre plus de sécurité : le donateur peut en conserver la gérance et le contrôle de la gestion des actifs financiers. Le gérant reste en effet à l’origine des choix des investissements et veille ainsi à la préservation des intérêts pécuniaires de la société et donc de ses associés. Par ailleurs, la donation des parts de la société civile favorise une répartition égalitaire des bénéficiaires. Scinder un portefeuille de valeurs mobilières en ventilant celui-ci de façon strictement égalitaire est quasi impossible, les différentes valeurs mobilières étant susceptibles de se valoriser, par définition, de manière très hétérogène sur leur durée de détention. En donnant, au contraire, les parts d’une SCP, les donataires reçoivent des biens de nature identique qui évolueront strictement dans les mêmes proportions. La société civile est aussi un moyen de réduire l’assiette des droits de mutation de donation. Les titres cotés transmis au travers d’une SCP pourront bénéficier indirectement d’un abattement sur la valeur des parts transmises pour tenir compte de leurs caractéristiques. Des statuts prévoyant des clauses contraignantes comme des clauses d’agrément pour les cessions de parts peuvent justifier une décote. Avec la remontée des marchés financiers ou encore l’arrivée de l’IFI sanctionnant les valeurs immobilières, les actifs financiers retrouvent depuis peu de leur superbe. En attendant, les détenir au sein d’une société civile est un moyen astucieux d’en contrôler la gestion et de transmettre un patrimoine financier en souplesse.

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 18 juin 2019.

 

La loi Pacte vient de réformer le plan d’épargne en actions (PEA). L’objectif est de l’assouplir en réaménageant les retraits, en le rendant plus accessible et en augmentant les plafonds de versements.

 

Le PEA est un produit d’épargne permettant aux particuliers de détenir un portefeuille d’actions de sociétés européennes et de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes et les plus values à la sortie.

 

Il en existe deux types : le PEA classique sur lequel l’épargnant peut verser jusqu’à 150 000 euros et le PEA « PME-ETI » (petite ou moyenne entreprise et entreprise de taille intermédiaire) limité à 75 000 euros de versements. Ils se différencient uniquement par le plafond de dépôt qui leur sont propres et par la liste des titres éligibles à savoir, pour le PEA PME-ETI, uniquement les actions et parts émises par des PME et des ETI européennes (cotées ou non, moins de 5 000 salariés, chiffre d'affaires inférieur à 1,5 milliard d'euros…).

 

Jusqu’à présent, seul un contribuable et son conjoint (ou pacsé) pouvaient être titulaires d’un PEA classique et d’un PEA PME-ETI. Désormais toute personne majeure résidant en France pourra ouvrir un PEA classique. Ce sera donc le cas pour les enfants majeurs de 18 à 25 ans rattachés au foyer fiscal ou pour les personnes invalides à charge. Afin d’éviter les abus, leurs versements en numéraire seront toutefois plafonnés à 20 000 euros.

 

Les retraits partiels sont désormais facilités. Il n’est plus nécessaire d’attendre 8 ans, mais 5, pour pouvoir effectuer un retrait partiel sans que cela n’entraîne la fermeture du PEA et la fin de l’avantage fiscal pour les revenus perçus et les plus-values futures. Ainsi le titulaire, même en effectuant des retraits après 5 ans, conserve la possibilité de reverser sur son PEA en franchise d’impôt sur le revenu. Par exception, si un retrait intervient avant la cinquième année, la loi Pacte prévoit que le PEA n’est pas clos lorsque le versement est motivé par le licenciement, la mise à la retraite anticipée ou l’invalidité.

 

CINQ ANS

 

Le retrait n’entraîne pas la clôture du plan, mais le gain net imposable à l’impôt sur le revenu est déterminé au prorata du retrait sur la valeur totale du plan.

 

Parmi les autres mesures notables sur ce sujet, on note que le PEA PME-ETI pourra loger de nouveaux titres comme les obligations commercialisées par les plateformes de financement participatif particulièrement en vogue en ce moment (plus connues sous le nom de crowdlending). Enfin, le plafond de versement du PEA PME-ETI passe de 75 000 à 225 000 euros. Toutefois pour les détenteurs des deux types de PEA, le plafond global des versements sur les deux plans reste de 225 000 euros. Concrètement, l’épargnant peut donc dans la limite de cette enveloppe globale mettre plus l’accent sur son PEA PME-ETI que sur son PEA classique.

 

Même si des efforts sont déployés pour rendre l’outil plus souple et attractif, ils restent maigres face à la forte concurrence que lui oppose le compte-titre. Celui-ci connaît un renouveau depuis l’arrivée de la fat tax qui limite l’imposition des dividendes à 30% et offre finalement beaucoup plus de souplesse. L’enveloppe du PEA reste intéressante à long terme et il demeure toujours opportun d’ouvrir au plus tôt cette enveloppe d’épargne pour prendre date fiscalement.

 

Mais ouvrir un PEA signifie par nature d’y injecter une épargne destinée à être investie sur les marchés financiers. Or, au niveau actuel des cours et avec la volatilité ambiante, c’est un pari qui n’est pas dénué de risque. 

 

Kouresh Koytcha

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 11 juin 2019.

 

Apparu dans la loi de Finances 2019, le dispositif Denormandie est la dernière évolution de la loi Pinel. S’il constitue en apparence une bonne nouvelle pour les propriétaires de maisons à réhabiliter, est-il pour autant attractif ?

 

Le dispositif Denormandie vise à promouvoir la rénovation et la réhabilitation de l’habitat ancien en centre-ville au travers d’un régime d’incitation fiscale. Sont éligibles les investissements réalisés dans le centre de certaines communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. À La Réunion, 4 villes sont concernées : Saint-Pierre, Saint-Joseph, Saint-André et le Port.

 

Le régime est instauré du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 et suit essentiellement les mêmes conditions d'application que la loi Pinel classique. Certaines conditions lui sont toutefois spécifiques. Alors que la réduction Pinel intervient sur un spectre plus large (acquisition de biens neufs, en l'état futur d'achèvement, que le contribuable fait construire...), seules deux catégories d'investissements sont retenues ici : les acquisitions de logements subissant des travaux de rénovation et les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

 

Le montant des travaux réalisés, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25% du coût total de l'investissement.

 

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

 

Les logements acquis en métropole doivent répondre à des critères de performance énergétique spécifiques. Pour les logements en outre-mer, les critères de performance énergétique sont les mêmes que ceux applicables dans le cadre du Pinel classique. En plus des obligations générales requises pour le Pinel, certaines obligations déclaratives spécifiques incombent au contribuable, notamment joindre une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant à la déclaration de revenus.

 

En apparence incitatif fiscalement, ce nouveau dispositif est-il pour autant plus avantageux pour l’investisseur ? Dans ce dispositif, on bénéficie donc d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien rénové (prix d’acquisition, frais de notaire et travaux), soit 29% étalé sur 9 ans (si on opte pour une durée de location de 9 ans). Les travaux ouvrant droit à réduction ne pourront donc être déduits des revenus fonciers. Dans le cas où on renonce au dispositif, on peut alors déduire certains travaux des revenus locatifs.

 

Ce calcul n’est pas tout le temps à l’avantage de la Denormandie surtout quand le taux d’imposition de l’investisseur et la part des travaux déductibles sont importants. Exemple : un contribuable, qui investirait sur un bien revenant à 100 000 euros et ajouterait 100 000 euros de travaux, pourrait déduire 100 000 euros de son revenu imposable et profiter ainsi d’une économie de plus de 62 000 euros sur 9 ans (en prenant en compte un taux d’impôt sur le revenu maximal et les prélèvements sociaux). En comparaison, la réduction fiscale liée au Denormandie porterait sur 29% de 200 000 euros, soit 58 000 euros.

 

Le dispositif impose surtout de fortes contraintes locatives (plafonnement des loyers et ressources, durée d’engagement de location, prix plafond au mètre carré…), ce qui au final peut évidemment peser lourdement dans la balance au moment d’opter pour ce dispositif. La preuve qu’il faut prendre gare aux effets de mode, même en matière de fiscalité immobilière.

 

Kouresh Koytcha

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 7 mai 2019.

 

Les loyers tirés d'un logement loué en meublé non professionnel sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

 

En dessous de 70 000 euros de recettes par an, le bailleur relève en principe d'un régime d'imposition simplifié : le microBIC. Le montant de ses loyers imposables est déterminé de manière forfaitaire après application d'un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 euros), lequel est censé couvrir toutes les charges. C’est déjà supérieur au régime microfoncier (locations nues) dont le taux de l'abattement n’est que de 30 %. L’avantage du régime micro réside surtout dans sa simplicité. Le bénéfice net calculé après application des 50 % d’abattement est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Au régime micro, le revenu déclaré est donc systématiquement positif (sauf si les recettes de location sont inférieures à 305 euros). Mais il est toujours possible de renoncer au micro-BIC pour être imposé au régime réel.

 

Pas besoin d'être un loueur en meublé professionnel pour profiter de ce régime. Les frais d'agence et de notaire liés à l'acquisition du logement sont déductibles, contrairement au cas où les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. À eux seuls, ces frais permettent souvent de générer un déficit dès la première année.

 

Ce déficit peut être reportable pendant 10 ans sur les revenus tirés de l’activité de location meublée. Les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles, même si cela entraîne un déficit. Enfin, il est possible d’amortir le logement et les meubles (sur une durée de 20 ans à 25 ans pour le logement et de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements). La déduction des amortissements ne peut toutefois entraîner la constatation d'un déficit, mais la part des amortissements non déduite au titre d'une année est reportable indéfiniment, d'année en année. Il est au final possible de percevoir des revenus peu taxés pendant une longue durée compte tenu de l'accumulation des amortissements. Il peut être opportun pour le loueur d’adhérer à un centre de gestion agréé afin d’éviter que son résultat fiscal soit majoré de 25 % lorsqu’il est positif. Précision importante : en cas de vente du bien loué en meublé, les conséquences sont en principe identiques dans les deux régimes. Les plus-values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers comme si le bien avait été loué nu. La plus-value n’est imposable qu’en cas de revente du bien : elle n’est pas imposable si le bien est réaffecté à un autre usage sans être vendu.

 

Au final, le régime réel s’avère souvent plus avantageux que le régime micro. Il faut en revanche disposer d’un certain niveau de revenus locatifs pour amortir les frais de comptabilité et supporter un peu plus de lourdeur administrative.

 

Kouresh Koytcha

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 30 avril 2019.

 

Entré en vigueur le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière [IFI] succède à l’ISF et cible le seul patrimoine immobilier.

 

Sont assujetties les personnes physiques résidant ou non en France, seules ou en couple et leurs enfants mineurs détenant un patrimoine immobilier (français et mondial) d’au moins 1,3 million d'euros.

 

Les modalités de déclaration sont désormais les mêmes pour tous, plus aucune distinction n’est faite selon le patrimoine taxable. Le principal changement porte sur l’assiette de l’IFI définie comme l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par le redevable. Les titres de sociétés possédés par le contribuable sont également éligibles à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.

 

Les biens affectés à l’activité professionnelle du redevable continuent d’être exonérés aux mêmes conditions que l'ex ISF. L’immobilier professionnel des sociétés est donc exclu, tout comme l’immobilier inclus dans les participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles.

 

Si l’immobilier affecté à l’activité d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale est exonéré, en revanche l’immobilier utilisé pour l’activité de son propre patrimoine immobilier par la société reste imposable.

 

Cela inclut donc la location de locaux d’habitation meublés.

 

ANNÉE BLANCHE

 

Le seuil de déclenchement de l’IFI est à 1,3 million d'euros, la taxation étant toutefois opérée dès 800 000 euros. Le taux évolue en fonction d’un barème qui va de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur du patrimoine imposable. D’une manière générale, la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par le contribuable sous réserve de contrôle de l’administration. Les règles restent les mêmes : exceptés les cas où le législateur a fixé des bases d’évaluation, la valeur à déclarer est la valeur vénale réelle des biens (valeur libre de toute occupation) au 1er janvier de chaque année. L’abattement dérogatoire de 30 % pour la résidence principale est maintenu.

 

Le patrimoine est toujours taxé sur une base nette de dettes, mais la liste des dettes déductibles est plus restreinte. Pour être déductibles, les dettes doivent concerner des actifs imposables, exister au 1er janvier et être contractées par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal. Globalement, il s’agit des dettes afférentes aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables, aux dépenses de réparation, entretien, amélioration, construction, reconstruction ou d’agrandissement, aux impositions dues sur les biens (taxes foncières, IFI...) et non sur la personne (taxe d’habitation désormais non déductible).

 

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent (sauf si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal). Le mécanisme du plafonnement existe toujours et vise à éviter que le total des impôts dus en France et à l’étranger n’excède pas 75 % de l’ensemble des revenus dus l’année précédente.

 

Cependant, en cette année "blanche", il devrait être sans effet sur l’IFI 2019 en l’absence d’impôt sur le revenu à prendre en compte. Enfin, la réduction d’ISF au titre des dons à certains organismes est reconduite pour l’IFI et permet aux redevables d’imputer sur le montant de leur IFI 75 % de leurs versements dans la limite de 50 000 euros par an. Alors à votre bon cœur et vos chéquiers !

 

Kouresh Koytcha

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 16 avril 2019.

 

La période des déclarations de revenus est lancée. Les modalités de rattachement des enfants au foyer fiscal des parents peuvent être parfois complexes.

 

Sont considérés comme à charge : les enfants âgés de moins de 18 ans, ceux âgés de 18 à moins de 21 ans, ceux âgés de moins de 25 ans poursuivant leurs études et enfin, quel que soit leur âge, les enfants infirmes. Chaque enfant majeur doit en principe rédiger une demande sur papier libre et ce rattachement vaut pour l’année entière.

 

Il n'est pas possible d'être rattaché à des foyers fiscaux différents au titre d'une même année. Aussi, l'année du décès de l'un de ses parents, l'enfant majeur étudiant de moins de 21 ans peut demander le rattachement soit au foyer de ses deux parents pour la période antérieure au décès, soit au foyer du conjoint survivant pour la période postérieure au décès. Les enfants majeurs devenus orphelins de père et de mère après leur majorité peuvent demander leur rattachement au foyer fiscal du contribuable qui les a recueillis. Attention, s'il rattache un enfant à son foyer, le contribuable doit inclure dans son revenu imposable les revenus perçus pendant l'année entière par la personne rattachée. Il ne peut alors déduire la pension alimentaire éventuellement versée pour cet enfant. Si l'intérêt de rattacher ou non un enfant au foyer fiscal a été mal apprécié, il est possible de revenir sur son choix initial.

 

CHARGE FINANCIÈRE EFFECTIVE

 

En cas de divorce, de séparation ou d'imposition distincte des parents, les enfants mineurs doivent être rattachés au parent qui a la charge financière effective de leur entretien et de leur éducation. Les charges les plus courantes sont celles liées au logement, à la nourriture, à la santé, à l'habillement, à la scolarité, à l'éducation, à la garde et aux loisirs. L'enfant est à la charge du parent chez lequel il réside à titre principal. L'autre parent ne peut pas compter à charge l'enfant, mais peut éventuellement déduire de son revenu imposable la pension alimentaire versée pour son entretien. En cas de résidence alternée, les enfants mineurs sont à la charge égale de l'un et de l'autre parent qui se partagent l'avantage de quotient familial, sauf si l'un d'entre eux assume la charge principale de l'entretien de l'enfant.

 

En cas d'imposition distincte des parents, l'année suivant celle au cours de laquelle l'enfant devient majeur, il peut demander le rattachement fiscal au foyer du parent à la charge duquel il n'était pas au cours de l'année de sa majorité. Les enfants ne peuvent pas changer de foyer fiscal en cours d'année. Ils doivent attendre le premier jour de l'année suivant celle de leur majorité pour changer de foyer fiscal de rattachement. Les enfants célibataires chargés de famille ou les enfants mariés ou pacsés peuvent opter pour le rattachement au foyer des parents, s'ils respectent l'une des conditions pour être rattaché. Dans ce cas, l'avantage fiscal accordé au contribuable bénéficiaire du rattachement se traduit non par une majoration du quotient familial, mais par un abattement par personne à charge.

 

Enfin, les couples vivant en concubinage peuvent, selon leur choix rattacher les enfants à l'un ou l'autre. S'il ne s'agit pas d'un enfant commun, l'enfant doit en principe être rattaché à son parent, et non au concubin de ce parent. Toutefois, lorsqu'un contribuable héberge les enfants de son concubin, il est admis que les enfants puissent lui être rattachés à condition d'être à sa charge effective.

 

Kouresh Koytcha