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Nouveau projet immobilier à Antanarivo : publié le 12 mai 2015 +

Proche du lycée français d’Ambatobe, La résidence Champ Fleuri se positionne comme l’un des meilleurs sites d’investissement immobilier à Antananarivo.

Les particularités de ce projet tiennent notamment dans une conception à taille humaine conjuguée avec les valeurs environnementales, la sécurité et le respect de la sphère familiale. Ce projet immobilier est initié par la société Koytcha real estate Madagascar. Il illustre un mariage réussi entre le modernisme, la qualité architecturale, un environnement de qualité pour garantir un espace de vie sain et naturel. Ce sont des plus à ne pas négliger dans un environnement tananarivien plutôt pollué et manquant de bols d’air frais. Et la résidence répond, par ailleurs, à l’une des préoccupations des clients, celle d’habiter dans un logement de qualité, moderne et à léguer aux générations futures. « La résidence Champ fleuri » se caractérise, en effet, par un bon niveau de construction, d’équipements et d’infrastructures à l’épreuve du temps. Notons que les promoteurs sont des spécialistes de l’immobilier. Williamson Razafindrano de Koytcha real estate Madagascar explique le groupe Koytcha conseil basé à la Réunion s’est beaucoup développé et est présent à l’île voisine, à Mayotte, en Nouvelle- Calédonie, en Floride aux Etats-Unis et maintenant à Madagascar.

Un projet immobilier à taille humaine

Il précise que cette expansion est le résultat de l’enthousiasme d’une équipe de qualité et du dynamisme de Radj Koytcha, son principal associé. Cet opérateur réunionnais exporte aux Etats-Unis ses expériences sur l’île voisine. Koytcha real estate Madagascar est créée 2 ans après la mise en place de Koytcha immobilier. Elle se spécialise dans la promotion immobilière de résidences de haut standing. A titre de rappel, le groupe Koytcha conseil créé en 1997 comprend aujourd’hui 6 filiales dans des métiers diversifiés et complémentaires du conseil en gestion patrimoniale, son métier historique. Ses compétences sont reconnues dans l’ingénierie financière, les produits et placements financiers… Le groupe est un acteur reconnu dans les métiers de la gestion, des transactions immobilières et de l’investissement immobilier. Il est à l’origine de la création de plusieurs activités foncières et intervient tout aussi bien dans l’immobilier d’entreprise que pour le résidentiel. Etant un professionnel en conseil, le groupe et ses filiales proposent à leurs clients des solutions adaptées, clé en mains, innovantes et sur mesure.

Pour son projet à Ambatobe, Koytcha real estate Madagascar a travaillé avec le cabinet d’architecture Dubois & associés, très connu dans le pays pour ses nombreuses réalisations dans l’immobilier haut de gamme comme l’hôtel Ibis, la tour Orange, l’immeuble Fitaratra, l’hôtel Soanambo, le coliséum… « La résidence Champ fleuri » est composée de 21 villas de grand standing et de 16 appartements résidentiels haut de gamme. La surface disponible est de 16 000 m2.

Source : La Gazette de Grande Ile - Lundi 11 mai 2015





Transmission d’entreprise : ce qui change en 2019. : publié le 17 janvier 2019 +

Le 30 décembre 2018, la loi de finances pour 2019, précédemment votée, a été publiée au Journal Officiel. L’article 16 prévoit un réel assouplissement du dispositif Dutreil.
 
Celui-ci permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’un abattement de 75% sur la valeur des titres d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, transmis à titre gratuit (donations/successions) pour le calcul des droits d’enregistrement.
 
Concrètement, ce qui change :
 
Pour les pactes souscrits à compter du 1er janvier 2019, l'engagement collectif de conservation doit porter sur au moins 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote attachés aux titres des sociétés cotées sur un marché réglementé ou, sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote, pour les titres des sociétés non cotées.
Auparavant, ces seuils de détention étaient respectivement de 20% et 34%, sans distinction du type de droit.
 
L’engagement collectif de conservation pris par une personne seule, pour elle et ses ayants cause à titre gratuit, est désormais possible.
 
Les obligations déclaratives sont simplifiées. L’attestation émise par la société précisant que toutes les conditions sont respectées doit seulement être fournie à l’administration à la signature du pacte et dans les trois mois qui suivent le terme de l’engagement individuel.
 
Pour l’engagement collectif réputé acquis, les parts ou actions détenues par le concubin notoire sont désormais prises en compte pour le calcul des seuils de détention.
 
L’apport des titres à une société holding pendant l’engagement collectif est désormais possible. Cette société holding ne doit détenir que 50% des titres de la société éligible. La condition tenant à l’objet exclusif de la holding est supprimée. Celle-ci peut donc détenir d’autres participations.
Enfin, la détention de la holding, par des tiers non signataires du pacte, est maintenant possible. Dans la limite de 25%.
 
Jusqu’à présent, lorsqu’un donataire, héritier ou légataire, cédait ou donnait les titres ayant bénéficié de l’exonération pendant l’engagement collectif, la remise en cause était totale. Désormais, lorsque le cessionnaire est signataire de l’engagement collectif, la remise en cause de l’abattement ne concerne que les titres cédés ou donnés.
 
En présence de société interposée, et dans la limite d’un niveau d’interposition, l’engagement réputé acquis devient possible. Attention, la durée de détention permettant le bénéfice du réputé acquis doit s’apprécier au niveau des titres de la société éligible. Les participations doivent rester inchangées.
 
Toutes ces modifications viennent renforcer l’intérêt de ce dispositif qui reste cependant à manier avec précautions.
 
Sylvain GODDARD
Conseiller en Gestion de Patrimoine, 
Koytcha conseil





Chefs d entreprise ; l annee 2018 offre de veritables opportunites d optimisation fiscale ! : publié le 24 octobre 2018 +

Avec l’instauration du Prélèvement A la Source à compter du 1er janvier 2019, les revenus dits non-exceptionnels perçus en 2018 et soumis au PAS, bénéficieront d’un crédit d’impôt : le CIMR. Ils ne seront donc pas imposés.
 
Pour les rémunérations de gérant (Art 62), le caractère non-exceptionnel sera déterminé par comparaison à la rémunération la plus élevée des 3 dernières années (2015, 2016 et 2017). L’excédent ne bénéficiera donc pas du CIMR et sera soumis à imposition. Mais bénéficiera d’un traitement fiscal particulier, puisqu’il ne sera pas soumis au taux marginal, mais au taux moyen.
 
Il peut donc être judicieux, de voter une distribution importante !
 
Exemple chiffré, pour illustrer mes propos :
 
Couple sans personne à charge. Rémunération de gérance Monsieur --> 150 000 €. Salaires Madame --> 30 000 €. TMI 41%.
En l’absence de CIMR, le montant de l’IR à payer est de 35 036 € (après abattement DOM).
La rémunération de Monsieur est constante depuis plusieurs années, le CIMR va donc totalement neutraliser l’imposition des revenus perçus au titre de l’année 2018.
 
En 2018, ce chef d’entreprise décide de s’octroyer une prime de gérance de 100 000 €. Cette prime représente un revenu exceptionnel et va donc être imposée. Par le jeu du CIMR, l’imposition ne sera pas de 41 000 €, mais de 27 156 €. Soit une économie d’impôt de 13 844 €, pour 100 000 €.
 
Maintenant, plutôt que de percevoir 100 000 € en 2018, il décide de répartir cette somme sur 2 exercices. Dans un premier temps, les 50 000 € seront imposés au taux moyen et non au taux marginal. Au titre de 2019, les 50 000 € seront imposés au taux marginal, soit 20 500 €. Cependant, il pourra prétendre à un rattrapage du CIMR 2018. Au final, cette prime de 100 000 € aura été imposée à 20 500 €. En l’absence de CIMR, elle aurait été imposée à 41 000 €. Soit une économie d’impôt de 20 500 €. Bien entendu, il y aura un décalage de trésorerie, puisque le complément de CIMR ne pourra être perçu qu’en septembre 2020.
 
D’autre part, cette prime devra être raisonnable, eu égard à la rémunération habituelle, ainsi qu’à l’activité et au résultat de l’entreprise. Pour éviter tous risques au titre de l’acte anormal de gestion, il conviendra de motiver cette prime dans un PV d’AG. Au niveau de l’entreprise, cette prime va générer des cotisations sociales. Celles-ci représentent une charge déductible et viendront donc impacter l’IS.
 
Donc, à vos calculettes !
 
Sylvain GODDARD
Conseiller en Gestion de Patrimoine
Koytcha Conseil





La location meuble de tourisme, une activit rglemente : publié le 07 janvier 2018 +

La location meublée de tourisme s’est largement développée au cours de ces dernières années. Si cette activité offre de nombreux avantages, elle impose néanmoins certaines contraintes, d’ordre juridique, réglementaire et fiscal.
 
Souvent mal connues des propriétaires, ces contraintes ne doivent cependant pas être négligées.
 
Déclaration simple en mairie, déclaration de début d’activité, demande d’autorisation préalable de changement d’usage, fiche individuelle de police pour les locataires étrangers, la liste est longue !
 
Il convient de distinguer la résidence principale des résidences secondaires et autres.
 
Dans tous les cas, si le logement est situé dans une copropriété, il est impératif de vérifier si le règlement de copropriété autorise ce type de location.
 
A Paris, dans les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que celles de la petite couronne (92, 93 et 94), la demande d’autorisation préalable de changement d’usage est obligatoire, pour toutes les habitations autres que la résidence principale.
 
D’autres communes, tels que Biarritz, Bayonne, Cannes, Aix en Provence, Saint-Jean-de-Luz, imposent également cette demande d’autorisation.
 
A défaut d’obtenir celle-ci, les sanctions sont lourdes : 50 000 € d’amende, plus une astreinte de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation !
 
Il est donc impératif de se renseigner auprès de la Mairie, avant d’envisager ce type de location.
 
Sylvain Goddard
Conseiller en Gestion de Patrimoine chez Koytcha conseil.





Le RSI confirme comme le regime incontournable des travailleurs independants : publié le 07 avril 2015 +

Au moment où de nombreux travailleurs non salariés (artisans, commerçants et dirigeants de sociétés) ont appelé à remettre en cause leur adhésion obligatoire au Régime Social des Indépendants (RSI), une décision de justice lourde de conséquences a été rendue le lundi 23 mars 2015.

Des redevables du RSI avaient donc entamé une procédure pour contester l’obligation d’affiliation et de cotisations au RSI en mettant en avant le fait qu’avec le droit européen, ils étaient libres de s’affilier dans le régime social européen de leur choix.

Or, dans sa décision, le juge rappelle le fait que bien qu’un organisme de droit privé, le RSI est en charge d’un service public et demeure ainsi incontournable. Les cotisants espéraient faire constater que le RSI n’était qu’une simple mutuelle. Du fait de son incapacité à produire une immatriculation au régime dédié, le RSI perdait sa capacité d’action et donc son droit à réclamer et percevoir les cotisations de ses membres. Un arrêt précédent de la Cour d’Appel avait donné de l’espoir aux redevables car le Régime des indépendants était mis devant l’obligation de produire les éléments en mesure de prouver son immatriculation.

Selon les experts juridiques qui ont commenté cette décision, la situation est maintenant très claire et le RSI est bien un régime général de sécurité sociale, dans la lignée des décisions de justice rendues par le passé.

Les dirigeants du RSI sont encore plus explicites et ont même fait des déclarations encourageants les “récalcitrants” au régime à venir régulariser leur situation dans les plus brefs délais ; rappelant même le caractère illégal de leur situation actuelle.

Pour information, les pénalités pour non affiliation sont de 5% des sommes non payées et un intérêt de retard de 0,40% par mois écoulé. Au niveau national, le RSI a déclaré être prêt à étudier au cas par cas tous les dossiers pour tenir compte du contexte économique difficile. Selon le RSI 769 indépendants avaient décidé de quitter le RSI en 2014.

Forte de cette décision de justice, la caisse – au niveau national - a aussi déclarer qu’elle se montrerait intransigeante vis-à-vis de ceux qui continueraient à appeler à la désaffiliation. Autre point très important, le gouvernement a renforcé les sanctions pour les réfractaires souhaitant adhérer à un régime social étranger avec des peines de prison et des amendes conséquentes.

Reste maintenant  à connaître la réaction des travailleurs indépendants qui contestaient la validité du RSI. Vont-ils suivre la décision de justice et rentrer dans le rang où estimeront-ils que des failles demeurent encore par rapport au droit européen ? A l’heure où nous rédigions cet article, nous n’avions pas connaissance de leur analyse et des suites qu’ils entendaient donner à cette décision de justice très importante.





ISF : comment évaluer votre patrimoine : publié le 07 avril 2015 +

L’Impôt sur la fortune est dû par les personnes physiques dont le patrimoine net imposable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Cet impôt est déclaratif : il est établi en fonction des éléments déclarés par le redevable. Cette entreprise d’évaluation peut être délicate (périlleuse ?) pour tout redevable de l'ISF car elle est fondée sur des critères d’appréciation parfois subjectifs. Comment s’y prendre sans se mettre en danger ?

Pour l'assiette de l'ISF, les biens sont, en principe, évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année, c'est-à-dire le prix auquel ils pourraient être cédés aux conditions normales du marché. Dans la pratique, c’est le prix qu’un acquéreur lambda est prêt à payer. Estimer la valeur vénale d'un bien requiert donc une bonne connaissance du marché. Elle peut être appréhendée en fonction de différentes techniques : par comparaison, par le revenu, etc. La nature et la catégorie du bien peuvent aussi impacter cette valeur vénale tout comme le contexte économique. Cette valeur peut découler, par exemple, de l'analyse des prix retenus lors des ventes de biens aux caractéristiques équivalentes et affectés au même usage. C’est la méthode la plus couramment retenue. Toutefois, si le redevable le préfère, il est libre de retenir une méthode plus adaptée. Il n'existe pas de règles impératives imposées par l'administration fiscale à ce sujet.

Au niveau des biens immobiliers, vous devez déclarer la totalité de vos biens immobiliers, y compris bien sûr votre résidence principale. Pour estimer la valeur vénale de cette-dernière, vous pouvez vous référer à un outil en ligne de Bercy (Patrim), ou alors recourir à un expert. On peut de plus pratiquer sur la valeur estimée une décote de 30%. On rappelle au passage que certains biens comme les bois et forêts ou encore les immeubles utilisés à des fins professionnelles sont exonérés. Outre la résidence principale, un abattement est aussi autorisé sur la valeur de biens loués (car l'occupation par un locataire justifie une réfaction sur la valeur non occupée). C’est aussi le cas pour les biens loués par bail à long terme : l’indisponibilité justifie l'application d'un abattement. Enfin les biens possédés en indivision peuvent aussi bénéficier d’un abattement.

L’ensemble de vos placements et de vos liquidités est bien entendu également à déclarer : titres de sociétés cotées ou non, obligations, épargne salariale, ou encore assurance vie, PEA, etc. Les titres de société cotés sont évalués selon le dernier cours connu où la moyenne des 30 deniers cours précédant le 1er janvier de l’année d’imposition. L’ensemble des liquidités détenues sur un compte courant, sur des livrets d’épargne, des comptes à terme, etc., doit également être déclaré. Rappelons que les rentes viagères issues des PERCO ou du PERP ainsi que les sommes versées au titre de la réparation de dommages corporels sont exonérées.

Vous devez également prendre en compte la valeur de votre mobilier, de vos véhicules, bateaux, bijoux, or, voir même des chevaux de course si vous en possédez. Ces "biens meubles" peuvent être évalués selon différentes méthodes : prix exprimé dans les actes de vente; estimation contenue dans les inventaires; déclaration détaillée et estimative, par exemple en cas de succession. A certaines conditions, les biens nécessaires à une activité professionnelle ainsi que les objets d’antiquité et les objets d’art sont exonérés d’ISF. Enfin, les droits tels que l’usufruit que vous pouvez tirer d’un bien immobilier, les droits de propriété industriels (ou littéraires) ainsi que les droits d’usage et d’habitation ou encore les biens que vous possédez en indivision sont aussi imposables.

Les difficultés d'estimation sont à l’origine de fréquents contentieux -portant sur la sous-évaluation de biens- avec l’Administration, laquelle comme on le sait opère un contrôle des montants déclarés. Prudence donc, il est d’autant moins recommandé d’estimer « de façon pessimiste » son patrimoine ou d’omettre purement et simplement des actifs que cet impôt est encore à ce jour « défiscalisable ». Les investissements au capital de PME ou de FIP pour que citer qu’eux, bien que non dénués de risque, permettent de gommer totalement cet impôt qui, contrairement aux idées reçues, n’est pas forcément le plus « douloureux »… Alors mieux vaut estimer au prix juste et « défiscaliser » dans le respect des obligations propres aux dispositifs légaux en vigueur, plutôt que de risquer une majoration d’impôt assortie d’une pénalité éventuelle en cas de "mauvaise foi" !







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