ACTUALITES
A LA UNE

Défisc'​ : le match appartement / villa : publié le 27 février 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 26 février 2019.
 
La « défiscalisation immobilière», si décriée pour ses dérives, son arsenal d’obligations déclaratives et d’embûches à éviter pour prétendre au graal de l’avantage fiscal, nous fait souvent oublier l’essence même et les fondamentaux de l’immobilier. La quête absolue de la réduction d’impôt en arrive à fausser, déséquilibrer le marché immobilier et à influencer les choix de l’investisseur au point de lui faire courir un risque important à la sortie. C’est pourtant la nature même du bien qui déterminera le rendement final de l’opération : en témoigne le marché à deux vitesses des villas et des appartements. 
 
Sur le fond, comme nous l’avons souvent martelé dans ces colonnes, tout investisseur doit se garder de fonder sa stratégie d’investissement sur le critère fiscal. Il n’est pourtant pas si caricatural d’affirmer que tel l’acquéreur d’une voiture neuve qui perd 30% dès sa sortie du concessionnaire, l’acquéreur d’un appartement neuf, appâté par la cerise fiscale, subit souvent une décote… sauf qu’il en est moins conscient s’agissant d’un investissement de long terme! Les exemples d’écart de prix fleurissent dans des zones telles que Sainte-Clotilde où existaient ces dernières années une pléthore de programmes et une offre surabondante de petits « lots » qui a inondé le marché quand la demande portait également sur des surfaces plus grandes. Résultat, certains investisseurs ne peuvent même plus revendre leur bien, l’encours de leur dette dépassant la valeur vénale en chute libre de l’appartement ! 
 
Aussi, avant de s’engager sur un projet, il convient dès le départ d’en envisager la revente et de comparer l’ancien et le neuf (annonces, observatoire des prix). Nul besoin alors d’être expert pour relever le piège des petites surfaces à des prix accessibles en valeur absolue mais exorbitants en valeur marginale. Ces écarts de prix semblent moins concerner les villas ce qui, pour l’investisseur cherchant à coupler immobilier et réduction d’impôt, peut militer plutôt pour cette classe d’actif. Privilégier l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’une villa locative peut s’avérer in fine plus rentable. Le risque, l’implication et le budget ne sont évidemment pas les mêmes car il convient d’entreprendre soi-même son propre projet, de le mener à son terme avec les difficultés habituelles liées à la construction ; alors que la vente en état futur d’achèvement permet pour sa part un parcours moins périlleux et mieux encadré juridiquement. Mais construire sur un terrain même un peu cher permet d’envisager une revente au prix, voire en plus-value, car un coût de construction maîtrisé compense celui du foncier et la demande reste forte sur les maisons. Lorsqu’on ne dispose pas d’un budget suffisant, investir en indivision (à plusieurs) est une alternative (en se partageant l’avantage fiscal …et les risques !). Car au final ne vaut-il pas mieux par exemple détenir la moitié indivise d’une maison T4 construite avec un budget de 300k€ et revendue au prix à la sortie en ayant bénéficié de l’avantage fiscal à plein plutôt que d’être seul détenteur d’un appartement F2 acquis 150k€ mais dont la valeur à la revente aura chuté? La maîtrise du foncier mais aussi du dimensionnement du projet, des intervenants et des prestations finales sont autant d’avantages comparatifs en faveur de la maison. On cherche ici à atteindre un objectif plus pertinent que la seule quête de l’avantage fiscal : adapter son investissement au marché et non le contraire.
 
Kouresh Koytcha





du gel hydroalccolique pour les TPE/PME et associations réunionnaises : publié le 21 avril 2020 +

Entrepreneur(e)s et associations réunionnais(e)s, le groupe Koytcha Conseil met à votre disposition un stock de gel hydroalcoolique acquis par ses soins afin de vous apporter son soutien en prévision de la sortie progressive du confinement.
La priorité sera accordée à celles et ceux qui exercent dans le domaine de la santé. 
Contactez Salim Koytcha par mail : salim@koytchaconseil.com et indiquez le nom de votre entreprise ou association, son activité principale, le nombre de salariés, vos noms, prénoms, fonction et mail. 
Nous vous recontacterons par retour de mail.
Ensemble, soutenons-nous. 





Coronavirus, nous sommes à vos côtés pendant la crise : publié le 29 mars 2020 +

Face à la situation d’urgence que nous traversons et les mesures gouvernementales exceptionnelles prises et certainement à venir par les Pouvoirs Publics, nous avons mis en place des mesures exceptionnelles afin de prioriser votre santé ainsi que celle de nos équipes et, par conséquent, limiter tout risque de propagation.
 
Depuis l’annonce du confinement, nos locaux étant fermés, nos services sont déportés en partie en télétravail afin de nous permettre d’assurer une continuité d’activité qui sera cependant réduite.
 
Nous ferons notre maximum pour traiter les urgences dans les meilleurs délais. Nous vous remercions pour votre compréhension.
 
Comment nous joindre ?
 
-  le courrier ne sera plus relevé. 
-  pour toute demande urgente, nous assurons une veille téléphonique. Vous pouvez nous joindre - Radj, Salim et Kouresh Koytcha - sur nos téléphones respectifs et/ou naturellement par email.
 
Ensemble, soyons solidaires.
Plus que jamais, nous avons tous une part de responsabilité à jouer pour stopper la propagation de ce virus et retrouver une vie sereine très prochainement.
Nous restons à pied d’œuvre pour vous assister et vous accompagner dans vos problématiques respectives.
 
L'équipe Koytcha Conseil
 





INVESTIR A MAURICE : publié le 24 décembre 2019 +

#CapTamarin > Focus sur l'ensemble des biens du Smart and Happy village mauricien 

Koytcha immo commercialise les biens du Smart & Happy Village "Cap Tamarin". 
Le projet dont une partie est déjà sortie de terre s’inscrit au coeur d’une région devenue un exemple de mixité sociale et de richesses cosmopolites. 
Fidèle à cette philosophie, le projet porte une offre immobilière variée et accessible. Des petits appartements (commercialisés à partir de 138 000 €) aux villas de luxe, en passant par des espaces de bureaux et surfaces commerciales, le village propose des biens répondant à tous vos besoins !
 
Découvrez ci-dessous les différents biens disponibles et téléchargez les fiches produits liées
ou contactez Alexandre Viramoutou pour plus d'informations : 
06 93 91 98 89
alexandre@koytchaconseil.com.

Les Jardins du Barachois

 
Idéalement situés au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, ces appartements sont à seulement 5 minutes à pied du centre commercial, du complexe sportif Riverland, de l’école primaire Paul et Virginie, du parc, des restaurants et de la Baie de Tamarin, connue pour son spot de surf.
Les Jardins du Barachois sont composés de 28 appartements de 87m2, 91m2 et 180m2.
Un jardin luxuriant, une piscine et des parkings individuels complètent harmonieusement la résidence.
En savoir plus

 

Villas Aloès

Situées au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, les Villas Aloès se trouvent à 5 minutes à pied de la mer, du centre commercial, du club de sport Riverland et du parc et à une minute de l’école primaire Paul et Virginie (certifiée Aefe).
La résidence sécurisée est composée de 14 villas individuelles de 175 m2, sur 2 étages, avec 4 chambres en suite, jardin et piscine privée sur un terrain de 400 m2.
En savoir plus

 

L'Ofis

 
L'Ofis est le premier complexe à usage mixte idéalement situé au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, à seulement 5 minutes à pied du centre commercial, du complexe sportif Riverland, du parc, de l'agora bordée de restaurants, bars et cafés et de la plage de Tamarin.
Composé d'une grande place piétonne, 5 commerces, 14 bureaux et 16 appartements de 50 à 100 m2, ce nouveau projet est un investissement immobilier de qualité avec un potentiel de rendement élevé.

 

Villas 8

 
Le projet Villa 8IGHT est idéalement situé au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, à seulement 5 minutes à pied du centre commercial, du complexe sportif Riverland, de l’école primaire Paul et Virginie, du parc, des restaurants et de la plage de Tamarin. Il est composé de 8 villas de luxe au bord de la rivière, entourées par la nature.
Moderne et chaleureuse, l’architecture de ces villas de 4 chambres associe des matériaux nobles et naturels, des couleurs chaudes, de l’eau et la verdure du jardin pour créer un cadre de vie unique. Tout est conçu pour s’intégrer parfaitement à l’environnement naturel et luxueux et peuvent être adaptés aux besoins de chacun.
Vous pouvez choisir entre 2 types de villas conçues par Mario Guillot, architecte mauricien de talent, qui s’est inspiré de l’ADN même de l’île pour créer ce projet.
Toutes les villas s'ouvrent sur la piscine et un jardin privé menant à la rivière.
 
 

Freedom Hill

 
Cette nouvelle résidence, située au cœur du Smart & Happy Village de Cap Tamarin, pour seniors actifs et autonomes vous permettra de vivre en toute indépendance dans l'un des 63 appartements évolutifs et modulables.
Très confortables et étudiés pour vous simplifier la vie, ces appartements s’ouvrent sur un jardin et une piscine commune. La résidence vous offre de nombreux espaces de rencontre et de détente à partager avec des voisins, amis ou famille tout en conservant votre intimité.
Freedom Hill se situe à 5 minutes à pied de la mer, du parc, de la clinique et du cœur du village avec sa grande place piétonne, bordée de restaurants, cafés et commerces

 





cap tamarin : et si c'était ça bien investir? : publié le 05 septembre 2019 +

"Si la côte Ouest de l’Ile Maurice est bien connue pour son climat privilégié, ses paysages somptueux et sa douceur de vivre… il lui manquait un coeur de village, dont la vie, les activités et le dynamisme irriguent toute la région. Sur ses 44 hectares, en bordure de rivière, à quelques pas de la plage, Cap Tamarin est en passe de devenir ce pôle magnétique incontournable à cette côte. 
Dans ce vaste ensemble, aéré et verdoyant, le Smart & Happy Village sort peu à peu de terre."
 
C'est dans ce contexte innovant et éco-responsable que Koytcha Immo a signé une convention de partenriat avec Trimetys (acteur mauricien à l'origine du projet) pour la commercialisation de différents types de biens immobiliers de qualité dont "Les Jardins du Barachois" et "Villa8 (brochures téléchargeables ci-dessous): 
 
Radj Koytcha, PDG du groupe Koytcha explique : « Lorsque nous nous sommes rencontrés, nous avons tout de suite échangé sur l’opportunité que représentait l’accès des réunionnais à ce premier village éco-social intelligent mauricien. Jusqu’à présent, seuls les programmes appelés IRS ou RES étaient réservés aux étrangers et les prix affichés débutaient bien souvent au million d’euros pour les premiers. Une moyenne de 25 à 40% plus cher que le prix du marché mauricien!
Aujourd’hui l’île Maurice accorde aux étrangers la liberté d’acquérir un bien immobilier. À cela s’ajoute le fait que Cap Tamarin représente une réelle opportunité d’investissement pour les Réunionnais. Le profil des biens proposés est large et plus accessible financièrement du fait de son concept de Village smart and happy. »  
 
Georges Talbotier, CEO de Trimetys Group souligne de son côté la préoccupation des promoteurs pour « une qualité de vie et la santé de la collectivité qui privilégie les espaces naturels communs autour de bâtis intelligemment pensés. D’excellentes opportunités d’investissement sont donc maintenant disponibles pour les investisseurs réunionnais qu’ils soient entreprises ou particuliers. »
 
Contact :
ALEXANDRE VIRAMOUTOU
0693 91 98 89
 
En savoir plus:
 

 





La société civile de portefeuille, mode d'emploi : publié le 03 juillet 2019 +

Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 2 juillet 2019.
 
Si la société civile immobilière est un outil régulièrement utilisé pour gérer des biens, la société civile de portefeuille peut endosser le même rôle pour les actifs financiers. Pourtant, elle est peu utilisée.
 
Les placements financiers, valeurs mobilières et autres capitaux financiers (bons et contrats de capitalisation, OPCVM…), peuvent être logés dans une société civile de portefeuille dont l’objet est la propriété et la gestion d'un portefeuille. La société civile de portefeuille (SCP) présente des caractéristiques juridiques et fiscales communes à toute société civile classique. Elle constitue surtout un instrument de transmission patrimoniale particulièrement efficace puisqu’elle offre la possibilité de recourir au démembrement du droit de propriété, c’est-à-dire d’en transmettre la nue-propriété et d’en conserver l’usufruit. En principe, le droit d'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier ne donne pas lieu à taxation en matière de droits de succession, comme c'est le cas dans un démembrement classique. Une fois le démembrement des parts réalisé, la société civile est donc transmise quelle que soit l’évolution du portefeuille ce qui milite pour une donation anticipée, tant que celui-ci est encore bas. 
 
DROITS DE MUTATION 
 
En général, recourir à des donations n’est pas un réflexe naturel pour transmettre un portefeuille-titre à des héritiers. Le faire à travers une SCP offre plus de sécurité : le donateur peut en conserver la gérance et le contrôle de la gestion des actifs financiers. Le gérant reste en effet à l’origine des choix des investissements et veille ainsi à la préservation des intérêts pécuniaires de la société et donc de ses associés. Par ailleurs, la donation des parts de la société civile favorise une répartition égalitaire des bénéficiaires. Scinder un portefeuille de valeurs mobilières en ventilant celui-ci de façon strictement égalitaire est quasi impossible, les différentes valeurs mobilières étant susceptibles de se valoriser, par définition, de manière très hétérogène sur leur durée de détention. En donnant, au contraire, les parts d’une SCP, les donataires reçoivent des biens de nature identique qui évolueront strictement dans les mêmes proportions. La société civile est aussi un moyen de réduire l’assiette des droits de mutation de donation. Les titres cotés transmis au travers d’une SCP pourront bénéficier indirectement d’un abattement sur la valeur des parts transmises pour tenir compte de leurs caractéristiques. Des statuts prévoyant des clauses contraignantes comme des clauses d’agrément pour les cessions de parts peuvent justifier une décote. Avec la remontée des marchés financiers ou encore l’arrivée de l’IFI sanctionnant les valeurs immobilières, les actifs financiers retrouvent depuis peu de leur superbe. En attendant, les détenir au sein d’une société civile est un moyen astucieux d’en contrôler la gestion et de transmettre un patrimoine financier en souplesse.
 
Kouresh Koytcha
Directeur général associé / Conseiller en gestion de Patrimoine
 

 







+ d'actualités
A lire : Latitude 21